С обзиром на грађевински “бум” у Србији, улагање у некретнине не може да буде лош подухват. Пројекције, међутим, како би домаћи инвестициони фондови могли да остварују профит за своје улагаче који би на годишњем нивоу био двоцифрен, при чему је прва цифра већа од један, пре ће бити изузетак него правило.

Познаваоци домаћег тржишта некретнина тврде како Србија тренутно заостаје за суседним државама по броју квадрата стамбеног и пословног простора десет до чак двадесет пута, што је за инвеститоре који улажу у некретнине Мека за зараду јер принос на уложени капитал зна да буде 30 и више одсто.

Експанзија грађевинске индустрије подстакнула је засад два домаћа затворена инвестициона фонда (ЗИФ), Триумпх Елите и Делта, да најаве да ће ускоро улагати барем половину свог капитала у некретнине, било купујући их, или улажући у компаније из тог сектора.

Александар Кртинић, генерални директор Друштва за управљање инвестиционим фондовима Цитадел Ассет Манагемент, који ће управљати и ЗИФ Триумпх Елите оптимистичан је кад је у питању профит који би фонд могао да оствари улажући на тај начин.

„Сектор некретнина, грађевине и инфраструктуре тренутно је један од најпрофитабилнијих у Србији и карактерише га даљи раст цена. Цене квадрата стамбеног и пословног простора у Србији још више ће расти како се Србија буде приближавала Европској унији с обзиром на то да се иста ствар догодила у окружењу“, објашњава он.

Кртинић додаје да „у таквим условима, анализе показују да ће БДП у Србији у наредних неколико година расти по стопи од најмање седам одсто, а познато је да је раст вредности у сектору некретнина, грађевине и инфраструктуре вишеструко већи од стопе раста БДП-а. Због тога сматрамо да ће се инвестиције у те секторе данас, односно на самом почетку поменутог раста веома исплатити“.


Неутољива глад

С друге стране, учесници на тржишту некретнина доста су опрезнији. Срђан Вујичић, директор компаније Кинг Стурге која је интернационални консултант за некретнине, каже како у Србији, како она буде улазила у европску породицу, цене некретнина неће драстично расти, јер је европски циљ раст у дужем временском периоду са мањим приносима.

У том светлу, он не очекује да ће профит који буду остваривали фондови бити драстично већи од већ постојећих приноса који се остварују улагањем у некретнине. У Кинг Стурге процењују да је такозвани “yиелд”, односно стопа приноса на инвестиције која се може добити на становима у распону од четири до шест одсто на годишњем нивоу, односно осам до 11 одсто, уколико се улаже у малопродајне просторе, то јест локале.

“Та стопа је генерално виша кад је у питању улагање у шопинг центре, јер их у Србији још нема ни приближно довољно. У Загребу, на пример, постоји седам шопинг молова, а у Београду један. При томе, Загреб има десет пута више пословног простора од Београда“, каже Вујичић и додаје како се може очекивати нешто нижи принос кад се ради о индустријским објектима, попут логистичких центара, који још нису заживели у Србији.

Брзу зараду, односно приносе који би на годишњем нивоу били 50 или 100 одсто, Вујичић сматра „готово невероватним“, с тим што прогнозира да, уколико фонд улаже у инфраструктурне пројекте, попут мостова или аутопутева, онда такав вид улагања може да буде брзо и високо профитабилан.

Но, тешко је очекивати да ће сваки инвестициони фонд који пожели да улаже у грађевинску индустрију, моћи да инвестира у крупне инфраструктурне пројекте. У фонду Триумпх Елите, као делу Цитадел групе, наглашавају како ће имати „ту предност да учествују на веома атрактивним приватним инвестиционим пројектима који нису доступни свима“.

Горан Дуганжија, председник Групације високоградње у Привредној комори Србије сматра, пак, како се високи приноси могу остварити чак и у домену стамбене градње.

„Улагање у станове значи мањи ризик и сходно овдашњој ситуацији, оно је исплативије него улагање у стамбену изградњу у Софији или Букурешту, зато што на домаћем тржишту фали станова, а цене и даље расту. Профит може бити и двадесетак одсто у зависности од локације на којој се зграда налази“, каже Дуганџија и упозорава како треба имати у виду да се са двоцифреним профитом не може рачунати на годишњем нивоу, јер од тренутка доношења инвестиционе одлуке до примопредаје стана протекну две до три године.

У фонду Триумпф Елите намеравају да “живот” фонда ороче на пет година што ће им, како кажу, омогућити да финансирају високопрофитабилне пројекте који нису ликвидни и у које је потребно улагати више година пре него што стигне зарада.


Светла будућност?

Криза која дрма светско тржиште одражава се и на домаће, будући да су велике инвестиционе банке и страни фондови, од агресивног прешли на опрезнији приступ. Инвеститори који су сада активни на тржишту некретнина заинтересовани су само за најпрофитабилније пројекте где могу брзо да покажу велику капиталну добит и тако “испеглају” билансе, сматрају у компанији Кинг Стурге.

А будући да је домаћа штедња исувише мала да би финансирала велике пројекте, домаћи сектор некретнина може да се узда само у стране инвеститоре. Срђан Вујичић наглашава како је макроекономска стабилност од пресудног значаја за њихове инвестиционе одлуке, јер „инвеститори радије улажу у сигурније земље са мањим приносом, него у оне нестабилније са већим“.

На основу тога, он извлачи закључак како се практично не може предвидети кад би могло доћи до засићења домаћег тржишта кад се има у виду да Србији фале милиони квадрата стамбеног и пословног простора.

„У Будимпешти је тек ове године након 12 година дошло до стагнације кад је градња у питању и то због рестриктивних одлука владе те државе“. То, према њиховом мишљењу значи да уколико домаћа влада одлучи да мотивише инвеститоре кроз пореске олакшице многе компаније могу да одлуче да своје центре сместе управо у Србију.

Сличног мишљења је и Горан Дуганџија који наводи пример Пољске и Чешке које су достигле замах у изградњи јер су практично до краја прошле године имале нулту стопу пореза у сектору некретнина.

Оба саговорника Економиста сматрају како ипак и уз повољан амбијент за инвестирање и практично у овом моменту несагледив раст, профит у сектору некретнина ретко кад бива “зарада преко ноћи”, већ је више вид дугорочног улагања уз стабилан принос.


Искуства из региона

Црногорски фондови имали су у првој половини прошле године највећи профит од улагања у све секторе, па и у некретнине. Тада су приноси били виши од 10 одсто, да би уследио застој од лета који траје све до сада, каже за Економист Младен Бојанић, бивши директор Неxе берзе и садашњи директор инвестиционог фонда Актива Инвестмент.

Он сматра како улагање и зараде у целом региону бивших југословенских држава зависе од ситуације на европском и светском тржишту.

“Међутим, за разлику од акција које су и на светском и домаћем тржишту забележиле пад од 30 до 50 одсто, приноси на некретнине само стагнирају, али не падају“, наводи Бојанић. Он каже како је реално очекивати да приноси на некретнине буду виши од „орочене штедње, односно барем на нивоу од 10 одсто“.

Кад су у питању друге околне земље приноси се врте око магичне бројке 10 кад је профит у питању. У Хрватској је рецимо зарада од улагања у тржне центре и малопродајне објекте од седам до 10 одсто.

Примера ради, према студији компаније Кинг Стурге, приноси на логистичке центре у Румунији су ове године од 7,5 до 8,5 одсто, док су прошле године били од 7,25 до девет одсто, а претпрошле виши за чак два процентна поена. Кад су у питању канцеларије стопа повраћаја инвестиције (yиелд) је још нижа и износи 6,75 одсто, док шопинг центри носе принос од око седам одсто.